¿Cuánto dinero necesitas para vivir de tus ingresos?
Empecemos de nuevo. Si queremos determinar si es posible lograr la libertad financiera a través de los ingresos inmobiliarios, Primero debemos averiguar qué significa vivir de los ingresos..
Estarías de acuerdo conmigo si tienes en cuenta la premisa que planteamos al principio de que la meta de la renta mensual debe (al menos) corresponder al salario de las parejas examinadas: 19.500 euros netos (cada uno). Se trata de una cantidad neta de 1625 euros por persona al mes.
¿Cuánto tienes que ahorrar para invertir en una vivienda (con financiación)?
Ahora que hemos establecido una meta de ingresos mensuales, veamos los fondos que necesitamos para cada inversión.
Necesitamos determinar cuál es la inversión típica del socioEl dinero que necesita depositar, cuánto dinero le está dando el banco y el costo total de la inversión.
Cuando analizo mi portafolio El precio medio de compra debería rondar los 45.000 euros. La mayoría de las viviendas de mi cartera de alquiler no necesito hacer grandes reformas, en fin, lo son todo Lavarme la cara cuesta un máximo de 2000-3000 euros.
Cuando piensas en las grandes reformas que compartí en mi título Canal de telegramas, Recuerde que para reparaciones importantes, suelo usar la casa para vender en lugar de alquilar.
Por lo tanto, el resumen de costos se ve así:
Fiscalidad (10% en Cataluña)
Con estos datos, y en función del porcentaje de financiación que nos proporcionan, necesitamos invertir más o menos de nuestros ahorros. hablando lógicamente Cuanto mayor sea la cobertura, menos inversiones tendremos que realizar Sácalo de nuestros bolsillos.
Tenga en cuenta que la cantidad que debemos ahorrar es la diferencia entre la cantidad total que debemos comprar (53.000 EUR) y la cantidad que nos da el banco.
En resumen:
- Hipoteca (90%): 40.500 euros -> Necesitamos 12.500 euros
- Hipoteca (80%): 36.000 euros -> Necesitamos 17.000 euros
- Hipoteca (70%): 31.500 EUR -> Necesitamos 21.500 euros
¿Es posible ganar libertad financiera a través de los ingresos inmobiliarios?
Ahora comienza la parte interesante de este experimento. ¿Vamos a comprar?
Año 0: Realizamos la primera inversión
Atención – Recuerde FuenteInicialmente ahorramos 20.000 euros Y el Financiamos el 90% de la primera vivienda. Tal como Necesitas 12.500 € de ahorro Para esta inversión, puedes realizarla con un ahorro inicial de 20.000 euros.
El pago diferido de esta hipoteca es 140 euros y 67 euros al mes (Ver premisa al principio del artículo).
En términos de ingresos, Si obtenemos una rentabilidad total del 10% debemos El alquiler es de 440 euros / mes.Tenemos el primer hogar para a. para producir Estado de flujo de efectivo anual 2.796 euros (233 euros / mes).
Recuerde que con la idea de hacer la bola de nieve cada vez más grande, la pareja dividió ese flujo de efectivo por completo entre los ahorros anuales acumulados.
Los datos de costos e ingresos no saben si se ven altos o bajos, pero utilizo reflejos de mi cartera. Incluso la mayoría de las casas que poseo tienen mayores rendimientos.
¿Cuándo podemos realizar la segunda inversión?
Ahora tenemos la primera casa que genera ingresos pasivos, Es hora de comenzar a planificar su próxima compra.
Veamos los ahorros acumulados al final del primer año:
- Ahorro restante tras la primera compra: 7.500 euros
- Ahorro acumulado a lo largo del año: 11.700 euros
- Flujo de caja de la primera propiedad: 2.796 €
- Total ahorrado en el año 1: 21.996 euros
Atención – Recuerde Segunda inversión La parte de su financiación cayó al 80%. Necesitas invertir más dinero Tus ahorros: 17.000 euros.
¡BIEN! Entonces estamos listos para permitirle comprar una segunda vivienda.
Con esta segunda inversión Retención de datos al costo (67 EUR / mes) y alquiler (440 EUR / mes), a pesar de que Préstamo hipotecario significa comisiones más bajas (124 euros / mes) Reduciendo su porcentaje para financiarnos.
Con estos datos obtenemos El flujo de caja que genera esta segunda vivienda es de 2988 euros / año (249 euros / mes).
La pareja parece animarse, preguntándose si …
¿Pueden realizar una tercera compra al final del segundo año?
Para responder a esta pregunta, La pareja necesita volver a analizar el dinero ahorrado.Para ver si supera los 21.500 €, es necesario realizar una inversión de su bolsillo para la tercera compra y posterior financiación (70% de la financiación).
Veamos los ahorros acumulados al final del segundo año:
- Ahorro restante tras la segunda compra: 4.996 euros
- Ahorro acumulado a lo largo del año: 11.700 euros
- Flujo de caja de la 1a y 2a casa: 5784 euros
- Importe total ahorrado en el año 2: 22.480 euros
¡Eureka! De hecho, la pareja (a pesar de su pelo) tiene 21.500 euros y tiene que invertir en esta tercera vivienda.
de nuevo El costo del alquiler y el apartamento siguen siendo los mismos.Pero, El tamaño del préstamo hipotecario será menor Solo el 70%. Esto es especialmente 109 euros / mes.
Lo que llevó a … Esta tercera casa será un El flujo de caja es ligeramente superior: 3168 euros (264 euros / mes).
Usa el alquiler para crear un efecto de bola de nieve
¿Sabes lo que pasó?
El flujo de caja de las inversiones crece cada vez Como resultado, los ahorros en el trabajo de la pareja tienen un porcentaje menor del ahorro total que ahorran año tras año.
Si la pareja no se pierde y compra cada vez que ahorra el dinero que necesita, Para cuando llegue a la séptima casa, el flujo de efectivo de su inversión será suficiente para comprar una nueva casa cada año. (Tu tienes el dinero). No tiene que ahorrar ningún ingreso del trabajo.
La pregunta que debes hacerte es …
¿Cuándo llegaremos a la séptima casa con la tasa de ahorro actual?
aquí La clave de este ejercicio y la razón por la que he querido hacer estos cálculos durante mucho tiempo: Usando números, dime si la bola de nieve tarda mucho en alcanzar niveles altos.
Como se muestra en la siguiente tabla, en base a la tasa de ahorro anual (11.700 €) y reinvirtiendo el 100% del flujo de caja generado por la inversión, La pareja puede comprar 1 casa cada año. Sin excepción.
No habrá un año en el que no tenga suficientes ahorros para invertir (y, por supuesto, para financiar).
Entonces Al final del sexto año de vida obtienen su séptima casa (la producción comienza en el séptimo año de vida).
El efecto bola de nieve hace su magia: ¡mira lo que sucede después de los 7 años!
Hasta el séptimo año, el flujo de caja anual le ofrecía muchas oportunidades interesantes:
- Puedes comprar una casa todos los años sin ahorrar dinero para el trabajo (con financiación)
- Sigue ahorrando en tu trabajo y compra dos casas cada año (con financiación)
- Relájese y ahorre mientras trabaja
- Siga ahorrando y comprando una vivienda sin financiación cada dos años.
- Empiece por acelerar los pagos de la hipoteca para reducir el riesgo.
- Dejó de trabajar a los 7 años y uno de los dos miembros de la pareja vive de los ingresos (generando un flujo de caja superior al salario medio)
No solo eso. segundoSigo ahorrando 11.700 euros al año gracias a su trabajo Y agréguelo al flujo de caja acumulado, Del 7 Año en que recaudan fondos y realizan operaciones dos veces al año.
Esto indexará todo y hará que el flujo de caja sea más importante. El efecto bola de nieve está ahí.
Si nos volvemos más extremos, si mantienen el ritmo para ahorrar trabajo, En el undécimo año te ahorras un total de 74.576 euros y así puedes realizar 3 inversiones inmobiliarias al año. (Tu tienes el dinero).
Yo no voy, ¿verdad? …. Creo que es obvio que el interés compuesto puede producir resultados extraordinarios cuando es extremo.
Pero estos son solo números en papel … ¿o no?
Espere … antes de continuar: descansemos. Sé que una vez que llegas a este punto necesitas mantenerte enfocado para no perder la evidencia.
Honestamente, creo que alguien necesita hacer este ejercicio y compartirlo. Creo que todavía hay un artículo muy interesante que puede resolver una cuestión fundamental que todos ustedes me suelen hacer en algún momento.
Si me lo permite, dejaremos este artículo encendido por ahora. Creo que hoy tenemos suficiente. En realidad: segundo¡Ya llegué, enhorabuena!
Si siempre quieres más, puedes leer La segunda parte de este artículo está aquí.
Dentro La segunda parte del artículo. Lo que verá:
- Contras: Analiza las principales críticas al modelo.
- Cómo influir Inversión en apartamentos de alquiler Nuestra capacidad de endeudamiento ¿Y si usamos fondos?
- I¿Qué pasa si soy un paso atrás solitario?R. ¿En lugar de una pareja?
- Recompensa 1: Qué sucede cuando nuestros socios eligen Invierta sus ahorros en fondos indexados para la libertad financiera?
- Precio 2: Cuál es la opción más equilibrada (Basado en mi opinión) y hecho por mí.
- ¿Y ahora? Ya sea que este artículo lo motive a tomar medidas o si lo encuentra imposible, le diré los siguientes pasos.
El artículo de hoy termina aquí. ¡Leí sobre ti en los comentarios!
