Si ha solicitado financiación para comprar una casa o para realizar mejoras, Puede reducir su renta, hipoteca o ingresos por intereses de préstamos.
Cuidado porque solo puedes incluir intereses La parte cancelada en sí no se considera un gasto. Esto parece lógico porque en realidad reduce la deuda y, por lo tanto, aumenta su patrimonio, no los gastos reales.
Tasas e impuestos estatales
Aquí puedes incluir Los impuestos que pagó por la casa Lo contrataste. Incluyendo IBI, basura, iluminación y más.
Costos de protección y mantenimiento
Este elemento suele ser el más confuso del costo que podemos deducir. No podemos confundir protección y mejoraSi lo hacemos La decoración de la casa no se puede utilizar como gasto deducible. Alquiler.
Entonces, si reemplazamos una ventana o puerta de la casa por una mejor, se considera una mejora, por lo que no podemos deducir el costo. Si, por el contrario, se sustituye por otro con similares propiedades, se considera protección o reparación y podemos descontar el importe abonado como gasto. Entiendes la diferencia, ¿no?
La mayoría de las veces, todas las reparaciones están incluidas en este proyecto. (Atención, la factura debe estar siempre contigo) Se creará en casa por varios motivos.
Los costes que pagas por la comunidad de propietarios también son deducibles.Además, todos los demás costos de administración, monitoreo y conserjería asociados con su hogar están incluidos en estos costos. Esto incluye el mantenimiento de las áreas públicas, los jardines e incluso las fugas ocasionales en la comunidad.
Por cierto, para compensar estos costos, debe ser usted quien los pague. Si los transfiere a su inquilino por contrato, no puede deducirlos.
Depreciación de activos
Hacienda admite Con los años la propiedad puede deteriorarse El concepto de desgaste. Esto hace posible Se deducirá el 3% del mayor valor del valor de adquisición de la propiedad y el valor catastral del edificio (excluida la propiedad).
El valor catastral del edificio se puede encontrar en el recibo del IBI restando el valor de la propiedad del valor catastral total.
A partir de 2020, este cálculo será mucho más sencillo porque es El procedimiento para la elaboración de la cuenta de resultados es el mismo, el valor de esta depreciación se calcula directamente.
Si aún no sabe cómo hacer los cálculos, Hacienda nos dio algunos ejemplos prácticos.
Cuando eres la persona que paga los suministros (De hecho, esta situación no es la más común) También puede deducir estos costos.
Este proyecto incluye Electricidad, agua o gas.
El seguro familiar también es un deducible.Pero ojo, este seguro no es lo único que se descontará Seguro de fallas Como yo, puede deducir esta tarifa de sus ingresos por alquiler.
Por fin, Hay otros costos más bajos que también se pueden deducirEstamos hablando de los costes incurridos Creación del contrato de alquiler, Precio Protección legal Casa incluso Depreciación del activo Incluya este atributo.
más importante Cuando el costo de alquilar la casa excede los ingresosPuede deducirlos como gastos durante los próximos 4 años, No supera el precio de la devolución recibida.
Deduciremos los gastos deducibles de los ingresos por alquiler que recaudemos. De esta forma, solo gravamos los beneficios reales.
¿Tiene usted alguna pregunta? No hay problema. puedes ver Lista de todos los gastos deducibles determinados por el Ministerio de Finanzas.
Exención del 60% para el alquiler de propiedades residenciales
Hemos visto cómo restar una variedad de gastos de los ingresos por alquiler, reduciendo así los impuestos.
Pero resulta Los incentivos fiscales para los apartamentos de alquiler son aún mayores. Muy interesante, ¿no?
Tenga en cuenta que esto es muy importante y mi estrategia de inversión inmobiliaria se basa principalmente en ello.
Si la casa se utiliza como lugar de residencia habitual del inquilino (mi especialidad), puede reducir los ingresos netos por alquiler en un 60%.
en otras palabras, Solo paga impuestos sobre el 40% de la rentabilidad neta del alquiler. Por ejemplo, si cobra $ 10,000 (después de los gastos) para alquilar una casa, solo calcula un ingreso de $ 4,000 cuando crea el estado de resultados.
Entiendes esta idea Esto es muy importante y también una parte importante de mi estrategia: como si el 60% de sus ingresos netos por alquiler fueran directamente a su bolsillo. No es necesario pagar impuestos por esto.
En el pasado, las rentas para los menores de 30 años podrían haberse reducido al 100%, pero esa reducción ha desaparecido en 2015.
Nota: en algunas Comunidades Autónomas este descuento puede variar o incluso no estar disponible.
¿Por qué el Ministerio de Hacienda nos permite aplicar este tipo de recorte?
Si eres un «enemigo» de los especuladores inmobiliarios, debes saber Estas medidas son realmente efectivas para alentar a los propietarios a vender sus casas en el mercado. De esta forma, aumenta la oferta de apartamentos y se pueden reducir las tensiones de precios.
A largo plazo, estas medidas son más eficaces que limitar los precios de alquiler. Si bien pueden ser efectivos a corto plazo (especialmente al solicitar votos), se están ajustando debido a la drástica reducción de las probabilidades.
Vea lo que sucedió en Berlín después de la implementación de esta política de precios máximos:
La disminución de la oferta afecta principalmente a los grupos más vulnerables: los jóvenes y las familias de bajos ingresos, ya que la elección de inquilinos por parte de los propietarios supera con creces la demanda de vivienda.
Usted puede El primer informe del idealista sobre el shock de oferta tras la implementación de la nueva ley catalanaCasi no hay un impacto real en los precios, pero socava significativamente la oferta de vivienda.
Además, el estudio también muestra que el precio del mercado regulado (con contrato y facturación) casi no se reduce, pero lo hace. Aumento no regulado de los precios de mercado.
Si eso no es suficiente Estas pautas se implementan y se descubren durante más tiempo en Berlín y París. Después del retraso inicial, los precios continuaron subiendo.
Hoy estoy considerando colocar este tema aquí. Quizás escriba un artículo más extenso sobre este interesante tema en el futuro. Si desea saber más sobre la situación en España con respecto a este tipo de medidas, Puedes leer este artículo de Newtral.es Informaron en detalle sobre la situación actual.
Alquilar un apartamento: ¿cuántos impuestos tienes que pagar?
Después de aplicar la deducción de costos y la reducción del 60% que acabamos de ver, obtenemos un número, la base imponible total. A este número, que es el formulario de impuestos, se le aplica un porcentaje que nos da el resultado que tenemos que pagar.
Por un lado sumamos los ingresos a la base total (recuerda que son ingresos por alquiler) Los impuestos se devengan progresivamente en las siguientes proporciones. Tenga en cuenta que a partir de 2021, si gana más de 300.000 €, se agregará un nuevo pago:
Por otro lado, hemos incluido los ingresos en la base de ahorro. Recuerde que este es el beneficio de vender la vivienda.
El cálculo es más fácil: si resta los costes incurridos por la venta de la ganancia, el importe de la renta se grava con las siguientes tasas impositivas, la tasa impositiva para ganancias inferiores a 6.000 euros es del 19% y la tasa impositiva para ganancias inferiores a 6.000 euros es el 23%, más de 50.000 euros. Aquí también hay que tener en cuenta que a partir de 2021 una nueva cantidad de más Se añaden 200.000 euros:
Veamos mejor Fiscalidad de los ingresos por alquileres por ejemplo
Aunque calcular el impuesto sobre la renta es bastante simple, a menudo confundimos los muchos pasos intermedios Es mejor mirarlo con un ejemplo simple, todo se aclarará.
Supongamos que hay una propiedad en María que ha sido alquilada durante 12 meses y que contiene la siguiente información:
- Ingresos por alquiler: 12.000 euros / año
- Tipo de interés hipotecario: 1.000 EUR / año
- Tarifa pública: 50 euros / mes (600 euros / año)
- Seguro familiar: 200 euros / año
- Seguro de protección impago: 250 euros / año
- IBI y otros impuestos: 600 euros / año
- Depreciación de la propiedad: 400 euros
Así nuestros ingresos ascienden a 12.000 euros y los gastos deducibles a 3.050 euros.
El beneficio neto será, pues, de 8950 euros. Esto resulta de deducir todos los gastos deducibles de los ingresos.
También tenga en cuenta que el uso de la casa como lugar de residencia habitual del inquilino puede llevar a una reducción del 60% en los ingresos. Así, la cantidad que María tiene que incluir en su base imponible total es de tan solo 3580 euros.
En otras palabras, la ganancia neta de María fue de $ 8,950. Sin embargo, debido a un descuento del 60%, solo tienes que pagar 3580 euros en impuestos. Crees que es más interesante ahora, ¿no?
Debido a esta reducción Según la tabla que vimos anteriormente, la tasa de impuestos que paga María se aplica a números mucho más bajos. María realmente tiene las ventajas.
¿Es mejor declarar los ingresos por alquileres como un particular o como una empresa?
Esta es la eterna pregunta que me han hecho (me he preguntado muchas veces) cómo administrar varias casas.
Como alternativa para que los particulares puedan gestionar su propia vivienda, existe la opción de constituir una Sociedad de Responsabilidad Limitada (SL) cuya actividad principal sea la gestión de inmuebles en alquiler con determinadas ventajas fiscales.
De acuerdo con la ley, como Al menos el 55% de las ventas de la empresa deben provenir de esta actividadEn este caso él puja Incentivos fiscales muy favorables.
Hablemos primero de las necesidades Constituida de acuerdo con la ley para calificar este tipo de empresa (denominada REAV):
- Al menos 8 hogares Diseñado como una zona residencial (sin espacio, sin plazas de aparcamiento o incluso apartamentos de vacaciones disponibles).
- yo tengo Empleado a tiempo completoNo podemos ser nosotros mismos.
- Mantenga las casas en el mercado de alquiler durante al menos 3 años.
Si cumplimos con estos requisitos, La empresa recibe una bonificación fiscal corporativa del 85%Tenga en cuenta que las empresas regulares están obligadas a pagar un impuesto corporativo del 25%, por lo que solo pagamos una tasa impositiva efectiva del 3.75% debido a este descuento.
Si está interesado en este tema, le recomiendo que lea lo siguiente Un artículo de Miguel Aribas que lo explica con más detalle.
¿Pero vale la pena pagar impuestos a través de esta empresa de arrendamiento en particular?
Bueno, a pesar de la gran ventaja, Desde un punto de vista financiero, esto generalmente no vale la pena. A menos que tenga una villa muy grande.
mira eso miDesde una perspectiva de conservación y patrimonio, las cosas pueden cambiar. Pero lo mejor es decidir en paz con un asesor fiscal, porque cada caso debe analizarse por separado.
Uno de los requisitos que mencioné para ser pagado por este tipo de empresas es contratar personal a tiempo completo. Esta tarifa puede rondar fácilmente los 15.000 euros. Además, en mi experiencia, no es necesario contratar a una persona para administrar entre 8 y 15 propiedades.
Es importante tener en cuenta que el dinero que gana la empresa es interno y, si usted es una persona que aprobó la declaración de impuestos sobre la renta, el dinero después de impuestos está en su bolsillo.
Entonces, para poder comparar un impuesto con otro, también debemos tenerlos en cuenta. Para poner el dinero de la sociedad en nuestros bolsillos, tenemos que volver a pagar impuestos.
Utilizado para dividendos. Esto significa que tendrás que pagar impuestos en el rango del 19% al 26%, como vimos anteriormente en la tabla de ingresos del capital móvil (base de ahorro). Seguro También puedes pagar sueldos Y pague la tasa justa del impuesto sobre la renta.
Por fin, Debes considerar el costo de administrar el negocio. (entre 1.200 y 3.000 euros), si anteriormente poseíamos estos inmuebles a nombre de particulares, se suman los costes de adquisición para el establecimiento de la empresa y la transmisión de los inmuebles.
Por cierto, antes de llegar a la conclusión final, me gustaría darte algunas buenas sugerencias. Si tienes varias casas para alquilar, es importante que revises tus gastos con regularidad para que no pase nada. Lo discutimos extensamente en el Podcast 7 de Carlos Galán.
Conclusión:
- 1La planificación fiscal adecuada es muy importante para lograr ahorros y aumentar el rendimiento neto de nuestras inversiones.
- 2La fiscalidad en España es buena para los propietarios. Esto promueve la cotización de casas y los alquileres ya no están bajo presión.
- 3Un control adecuado de los ingresos y los gastos facilitará nuestro trabajo.
- CuartoA menos que tengamos un patrimonio neto alto, probablemente estemos más interesados en los impuestos como individuos.
