VIVIR DE RENTAS

¿Cómo vivir de los ingresos por alquiler? (Segunda parte)

En la segunda parte del artículo quiero comenzar con el análisis. Uno de los principales problemas que encontramos al escalar el modelo Alquiler de viviendas a través del financiamiento de inversiones: capacidad de endeudamiento y sus limitaciones.

¿Cuáles son los efectos de las inversiones en apartamentos de alquiler? Cuando usamos ¿Financiación?

Creo que algunos de ustedes lo pensarán después de leer la primera parte del artículo: ¡Excelente alemán! Pero si nuestro querido socio solicita una nueva hipoteca en el ejemplo, el banco no la aprobará.

Veamos si los bancos eventualmente proporcionarán más fondos cuando excedan su deuda. Obviamente, esto contradice nuestras suposiciones iniciales.

¿Cuál es la deuda máxima de la pareja?

Sabemos que el precio de la primera hipoteca es de 140 euros, el precio de la segunda hipoteca es de 124 euros, y la tercera y posteriores hipotecas son de 109 euros / mes.

Además, sus ingresos netos son de 39.000 € (19.500 € por persona) y el banco les permite pedir prestado hasta el 40% de sus ingresos (este porcentaje puede variar en función de la entidad financiera). Se puede amortizar un préstamo hipotecario de 1.300 euros al mes.

Con estos 1300 euros (teóricamente) Puedes conseguir la hipoteca número 11 que es una cuota mensual de 1245 euros.

Pero ojo, la magia ha vuelto. Detrás de estas 11 hipotecas, 11 viviendas generan 11 rentas por un total de 4.840 euros / mes.

debes saber Algunos bancos no tienen en cuenta o solo parcialmente los ingresos por alquileres al calcular su capacidad crediticia. Pero, Muchos bancos calculan estos ingresos para este cálculo.

Debe hablar con cada banco para ver si lo han tenido en cuenta y en qué condiciones.

Recuerde, este artículo no pretende sugerir volverse loco sin consultar a un profesional. Siempre debe preguntar a su banco con anticipación si puede solicitar financiación y en qué condiciones.

Sigamos.

Entonces, si tenemos en cuenta todos los ingresos por alquiler, En la casa 11, la deuda máxima de la pareja No serán los 1.300 euros calculados previamente, pero 3.236 EUR / mes.

Esta cifra resulta de la suma de 1.936 euros (40% de los ingresos por alquiler) a los 1.300 euros que puede tomar prestados de sus ingresos laborales.

(Nota: si quieres tener más cuidado con el cálculo, solo agrega el 50% del alquiler)

Debido a estos nuevos ingresos por alquilerAunque la deuda es más alta que sus ingresos, cuando observa la situación global y agrega los ingresos por alquiler, Las deudas de la pareja se reducen significativamente.

Al considerar el alquiler sin tener en cuenta el alquiler, verifique los cambios anuales en los siguientes índices de endeudamiento:

Como puede ver, si no tiene en cuenta los nuevos ingresos por alquiler, sus índices de endeudamiento alcanzarán niveles peligrosos. Pero, Al aumentar los ingresos por alquiler, el índice de endeudamiento se reduce significativamente.

más importante Otro beneficio que no siempre tenemos en cuenta es cuando sumamos rentas a nuestro portafolio (Los inquilinos son más diversos) segundoTus ingresos serán más estables. Cuando hay menos viviendas, un único inquilino atrasado representa un alto porcentaje de los ingresos y viceversa.

Los bancos no siempre tendrán esto en cuenta. Esto debe ser importante para nosotros como inversores. Cuando entendemos esto, podemos entender por qué nuestra cartera de inversiones se vuelve más estable a medida que crecen las nuevas viviendas.

Una cartera pequeña con 2 o 3 propiedades será más fácil de encontrar frente a un cisne negro, y el 100% de las propiedades estarán desocupadas y los inquilinos ni siquiera pagarán el alquiler. Sin embargo, una gran cartera de inversiones (por ejemplo, 30 propiedades) tiene una baja probabilidad de incumplimiento del 100%.

El hecho de diversificar más las propiedades inmobiliariasDe alguna manera tenemos Reducir el riesgo de posibles fallas.

¿Y si soy el único inversor?

Por supuesto, muchos de ustedes no tienen pareja, no tienen ingresos o no quieren participar en esta aventura. En la primera parte del artículo vimos un ejemplo del uso de un par de Investor Economy.

Echemos un vistazo rápido a lo que sucede cuando se cumplen los mismos requisitos del ejercicio anterior, pero solo hay un inversor.

La ventaja es que como solo tienes una persona, los ingresos con los que tienes que vivir es menorSu capacidad de ahorro y crédito es escasa, pero tiene una meta menos ambiciosa que alcanzar.

Para el cálculo utilizamos el mismo punto de partida que en el año anterior, pero reducimos el ahorro inicial a la mitad (10.000 euros) y reducimos los ingresos por persona: 24.395 euros (Total) corresponde El precio neto es de 19.500 euros. Esto también reduce sus ahorros anuales a 5.850 €.

Si ingresamos estos datos en la tabla de vibraciones, obtenemos los siguientes resultados:

Lógicamente, humano Su capacidad para crecer es escasa, pero sus necesidades de ingresos también se reducirán a la mitad.

Vemos que puedes comprar una casa nueva cada 2 años, y desde el octavo año el flujo de caja generado se ha disparado por lo que puedes comprar 1 casa cada año. Esto hará que la bola de nieve sea más fuerte a partir de ahora.

En total, Una persona pasa aproximadamente el mismo tiempopareja mpo deja que la bola de nieve crezca Y obtener un flujo de caja igual a sus ingresos.

Premio 1: ¿Qué pasa si nuestros socios invierten sus ahorros en fondos indexados para ganar libertad financiera?

Una de las oportunidades de inversión más importantes Lo pensé (creo que muchos de ustedes son iguales) Se invierte a través de fondos indexados. He manifestado públicamente varias veces que esta es la inversión con la que quiero canalizar los ahorros de mis hijos.

Este cálculo es más fácil de realizar Voy a usar una calculadora de interés compuesto que proyecta nuestros números acumulados durante un período de tiempo.

Te recordamos que la capacidad de ahorro de la pareja es de 11.500 € al año y el rendimiento objetivo del fondo indexado (bajo supuestos optimistas) es un rendimiento anual del 8%.

También empezamos con un ahorro de 20.000 euros. Como todo en el ejercicio anterior.

Veamos qué pasa en 20 años:

Fuente: https://a2-finance.com/

20 años después Reinvertir todos los beneficios obtenidos y aumentar los ahorros en 11.500 € al año, Recibimos 661.583 euros de capital.

Podemos ver que las áreas verdes del gráfico se vuelven más relevantes con el tiempo. Esto es parte de la rentabilidad obtenida. en otras palabras, Vemos que el poder del interés compuesto se manifiesta en esta inversión.

Regla del 4%.

No quiero profundizar en este tema, se dice que si restamos el 4% de nuestro fondo índice (más la inflación anual) cada año, nunca nos quedaremos sin dinero. Es como una «velocidad de descarga segura».

Si estás interesado, puedes ampliar esta información a los siguientes puestos Este artículo es del blog de The Capitalist Ant.

Suponiendo que esta cifra del 4% sea válida, En 20 años, la pareja podrá retirar 26.463 € anuales (antes de impuestos).

Si lo comparamos con los ejercicios que hicimos para entender cómo obtener ingresos por alquiler de inversiones inmobiliarias, Tras tan solo 11 años de inversión inmobiliaria, el flujo de caja generado incluso se ha duplicado (46.968 euros). Puedes imaginar cómo los efectos de la bola de nieve se volverán aún más exponenciales dentro de 20 años.

Esta enorme diferencia se debe a dos factores en la inversión inmobiliaria:

  1. Invertir en bienes raíces se beneficia de una deuda barata -> Nos comprometemos con una tasa de interés del 1,5% y luego reinvertimos a una tasa de interés del 10% (total). Esto no sucederá con casi ninguna otra inversión.
  2. La capacidad de ahorrar no depende de nuestros ingresos laborales limitadoHemos intensificado nuestros esfuerzos para salvar a nuestros inquilinos que nos alquilan todos los meses. Al agregar ingresos extranjeros, nuestra capacidad de participar es ilimitada.

Me refiero a que no es necesario invertir en fondos indexados.

para nada. Esta es mi segunda inversión favorita. Sin embargo, si solo puedo elegir un método de inversión, entonces, por supuesto, optaré por una inversión inmobiliaria.

Afortunadamente, no tenemos que elegir.

Para mi hijo (2 años), por ejemplo, me gusta invertir gradualmente todos mis ahorros en fondos indexados. Creo que este es un buen producto con un período de inversión tan largo como el tuyo.

Invertir en fondos indexados no tiene los dos beneficios principales que acabo de describir, pero requiere menos trabajo de seguimiento. Siempre tienes que decidir cuál prefieres.

Observaciones: En nuestro cálculo, los impuestos simplemente no se tomaron en cuenta. El dinero retirado de los fondos mutuos debe gravarse como los ingresos por alquiler.

La idea de la comparación no es hacer un cálculo 100% exacto, que también puede variar de persona a persona. El propósito de este ejercicio es mostrar cómo funcionan el interés compuesto y la deuda en diferentes escenarios y tipos de inversión.

Bono 2: cuál es la opción más equilibrada (en mi opinión) y mi propia elección:

Cuando tu estas en la mia Canal de telegramas Sabrás que soy yo Realizar una serie de operaciones de «compra y venta» con un beneficio de alrededor del 30%. (Quizás más, pero eso lo comentamos en el telegrama).

Incluso si te quedas aquí por mucho tiempo, descubrirás Solo el 50% de las viviendas de mi cartera de viviendas de alquiler están hipotecadas y la relación deuda / compra es relativamente baja. (alrededor del 70%) y el valor de mercado es aún menor.

Entiendo que Mi modelo es más fuerte. Es cierto que no he usado todo el poder de la deuda (te permite escalar más rápido y aumentar la rentabilidad), pero también es cierto que duermo mejor.

Menos deudas me tranquilizan. Como siempre digo, ningún modelo de inversión es adecuado para todos. Me gusta esta inversión, tienes que decidir qué funciona mejor para ti.

¿Problema principal?

Tener un modelo tan robusto O tiene ahorros increíbles o llevará mucho tiempo aumentar esa cantidad de hogares. Recuerde, debido a los ejercicios que vimos, nos tomaría $ 53,000 para comprar una casa.

Decisión (mi decisión):

Si no tiene esa oportunidad de ahorrar (o tiene activos que pueda usar para invertir en bienes raíces), otra opción es Encuentre un sistema para aumentar su capital disponible.

Necesita mirar a su alrededor y ver cómo puede hacer esto.

Hago esto a través de una operación de compra-modificación-venta.Si vende una casa a un precio de $ 130 000 con un margen de beneficio del 30%, obtiene un número «rico» y obtiene una ganancia de $ 30 000.

Aquí es donde debe deducir los impuestos, pero encontrará que esta es una excelente manera de generar efectivo que luego puede usar para invertir en propiedades de alquiler.

Si está interesado, intentaré escribir un artículo más adelante explicando este método más poderoso, que realmente me gusta.

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