VIVIR DE RENTAS

10 pasos para el inquilino perfecto: instrucciones paso a paso

No sé si lo sabes, pero los mejores jugadores profesionales de póquer ganan mucho dinero. Pero cuando digo mucho, quiero decir mucho. Contrariamente a la creencia popular, su buen desempeño en el juego está lejos de ser feliz.

Para llegar a la cima, habían pasado miles de horas investigando juegos. Esto sorprendió a mucha gente. La mayoría de la gente piensa que el póquer es un juego de habilidad y poca influencia, pero la realidad es lo contrario: es un juego de habilidad y aprendizaje.

A lo largo de los años, los mejores jugadores han comenzado a desarrollar un método que les permitiría adaptarse a sus oponentes. Sin este método, incluso las malas reglas les dificultan alcanzar el nivel más alto del juego.

Hablo del póquer porque tengo mucha experiencia con él y siempre me atrae entender sus partes más inteligentes. En mi opinión, esta es una batalla estratégica con otros jugadores.

Y sobre todo me atrajo el método. Si no hay forma, ¿cómo podemos hacer frente con éxito a determinadas tareas complejas?

Si queremos elegir al inquilino perfecto, ocurrirá lo mismo.

Invertir en apartamentos de alquiler no es un trabajo que requiera un alto coeficiente intelectual. Se trata de una serie de pasos que cualquier persona que utilice un método puede seguir con éxito, como el que le he mostrado.

¡Pero ten cuidado! Debemos darnos cuenta de que cada paso es importante para el éxito y si solo uno de ellos falla, todo el proceso corre peligro.

Lo mismo ocurre a la hora de elegir inquilinos para nuestra casa. Podemos decir que este es un momento realmente crítico. Se trata del momento en que subimos al escenario para mostrarles a los demás lo que hemos hecho hasta ahora.

El momento «en el escenario» es crucial: Si falla, se desperdiciará todo el trabajo anterior.

A diferencia de los artistas en el escenario, podemos y debemos elegir nuestra audiencia. Depende de esta elección razonable si cobraremos el alquiler a tiempo y durante el mayor tiempo posible para evitar cambios de inquilinos.

Dame, El arte de elegir un buen inquilino es: una combinación de experiencia, habilidad, tecnología y, a veces, un poco de tacto. Si, como yo, cree que encontrar un buen inquilino es importante, entonces debemos considerar los siguientes puntos al elegir un buen inquilino.

Como me gusta que las cosas importantes estén bien estructuradas, dividimos el proceso de selección del inquilino perfecto en 10 pasos:

1. El arte de la atracción: atraer al inquilino perfecto

Antes de hablar sobre cómo analizamos al inquilino, debemos convencerlo. Es un arte en sí mismo: el arte de la atracción.

Si desea un buen inquilino, debe ofrecer productos (y precios) que estén a la altura de los estándares.

Si bien puede parecer obvio para algunos si desea atraer a los mejores inquilinos, permítame recordarle:

  • Toma buenas fotos En esta casa.
  • Hazlo Atractiva descripción del apartamento.No es una buena idea tomarse 10 segundos para hacer esto. Resalte los beneficios, pero no se exceda. Si exagera la realidad, puede decepcionar a los posibles inquilinos y perder tiempo (el suyo y el de ella) en el futuro.
  • Si cree que la demanda no es grande, anuncie (pago) Y desea garantizar un proceso rápido y un número suficiente de partes interesadas para seleccionar a los mejores candidatos.
  • Meter en Precio según mercado El siguiente contenido también captura el mejor perfil del inquilino.

Después de completar estos pasos, pueden suceder tres cosas. A la hora de hacer los deberes de antemano y comprar una vivienda en una zona con alta demanda de alquiler, lo primero que debe suceder es:

  • Ha recibido muchas solicitudes de información.
  • Ha recibido algunas solicitudes de información pero la calidad es mala.
  • No ha despertado ningún interés.

Ya que has leído y aplicado todo lo que he explicado en mis artículos y podcasts, creo que la realidad está cerca del primer punto y tendremos muchos inquilinos interesados. Si no es así, recomiendo bajar el precio y finalmente reconsiderar la inversión de su vivienda.

Déjame darte una idea.

Esta situación es ideal por lo que espero que su realidad se acerque lo más posible a esta situación.

Si tenéis curiosidad os dejo un vídeo del proceso de reparación de la casa que os comenté. ¡Espero que te guste! 🙂

Bien, volvamos a buscar un buen inquilino.

Ya tenemos un número razonable de candidatos. Elijamos más. ¿Qué estás haciendo en este momento?

2. Primera opción: teléfono

Ahora tienes una lista de personas interesadas en tu casa. Tenemos que hacer la primera proyección y solo nos quedamos con el candidato a inquilino del año.

Para optimizar su tiempo, sugiero llamar a cada uno de ellos y hacerles algunas preguntas para que pueda juzgar intuitivamente si pueden ser el mejor candidato. Esta no es una entrevista larga, sino una entrevista abreviada. Si su familia está interesada, use la excusa para responder preguntas.

Posteriormente dedicar el tiempo necesario a los 3 candidatos finales y tomar la decisión final entre ellos.

Ahora tenemos que tomar decisiones flexibles, pero al mismo tiempo tener el mayor éxito posible. No queremos excluir por error a los mejores candidatos, ¿verdad?

Primero, déjeles que sean las personas que le hagan preguntas. De esta forma, le proporcionan información útil para elegir. Por ejemplo, si a ella le interesa si el precio es negociable, puede imaginarse cuáles son sus preocupaciones.

Hice las siguientes preguntas preliminares Para cada uno de ellos, indique lo que están buscando:

  • ¿Por qué te interesa esta casa? Pregunta extensa, además de la pregunta de por qué te gusta esta casa, también puede decirnos si realmente tienes un interés especial en ella o viceversa, si pides información sobre otras casas y ni siquiera te acuerdas de nosotros en casa. .
  • ¿Te gusta esta zona? Háganos saber si sabe dónde está la casa o si ha solicitado información de decenas de propiedades sin ningún estándar.
  • ¿Tiene actualmente un trabajo fijo? Hacemos un esfuerzo lógico para asegurarnos de que el filtro de ventas esté en su lugar. Lo comprobaremos más tarde.
  • Si finalmente decidimos que la casa es suya, ¿puede darnos los datos de contacto del antiguo propietario como referencia? Aquí, lo primero que hacemos es buscar su reacción después de hacerles preguntas. Si responde esta pregunta, se sorprenderá de que haya una cierta cantidad de abnegación en el proceso.
  • ¿Qué tipo de mascota tienes? Si no tiene la intención de alojar inquilinos con mascotas, evite perder el tiempo con inquilinos potenciales o desperdiciarse. En este caso, por supuesto, te recomiendo que lo indiques en la descripción del anuncio para que comprendan las condiciones del alquiler.
  • ¿Cuál es el motivo del cambio de casa? Queremos saber si sus respuestas son correctas, si es un inquilino a largo plazo o si hay un problema.
  • ¿Cuánto tiempo quieres vivir en la casa? La razón de este problema es obvia, nos esforzamos por reducir la pérdida de inquilinos. Tendremos que leer entre líneas porque muchos de ellos intentarán responder lo que queremos escuchar.

Sin embargo, hay algunas preguntas Le sugiero que agregue una pregunta a medida que avanza la conversación. Para hacer una mejor elección. En la siguiente fase intentaremos profundizar en las nuevas preguntas o incluso puedes hacerle preguntas que no usaste durante la conversación.

Ahora es el momento de no solo hacerles preguntas, sino también brindarles información que usted crea que es importante, lo que puede hacer que pasen por el proceso de selección. abortar, detener.

Una de las cosas más importantes que debe explicarles, a pesar de que tenía que estar en las noticias de la casa, es que deberá mostrar documentos financieros para obtener un seguro impago. Si no planeas alquilarlo, te recomiendo que lo hagas.

Es decir, puedes explicárselo Necesita un trabajo permanente con un ingreso de alrededor de tres veces el alquilerAdemás, no se les permite aparecer en los registros por documentos vencidos o impago de alquiler.

Con esta información, a menudo encuentro que los inquilinos me han dicho que no cumplen con los requisitos. Es bueno proponer ahora para que yo tampoco pierda su tiempo.

Si su candidato no se convierte en el buen candidato prometido y no cumple con estos criterios, será excluido de este procedimiento.

Por ejemplo, si llamas a un posible inquilino se queja de que el anterior arrendador no ha cambiado la bombilla o algo similar en tu apartamento, puedes acostumbrarte al hecho de que se convierte en su propio inquilino que no puede resolver ningún problema. Este tipo de inquilino puede presentarle quejas constantes, en su mayoría menores. Créame, si desea expandir el modelo de la manera más conveniente, desea eliminar este perfil de inquilino de su hogar.

3. Entrar a la casa por primera vez: la importancia de las primeras impresiones

Después de la primera selección, Dejamos una pequeña cantidad de candidatos potenciales. Es hora de conocernos y seguir reduciendo la lista para que solo queden los mejores candidatos.

Llamaremos al inquilino de nuevo Diles que pasaron la opción anterior y que quieres invitarlos a visitar la casa y conocernos más.

Les transmitimos el mensaje de que estamos en el camino correcto. Eso la relaja un poco. Cuando se reúnan, definitivamente querrán compartir más información con usted. Sin embargo, también ha dejado claro que todavía no ha tomado una decisión final y que hay otros candidatos.

Es posible que no abandones esta visita física si no están realmente interesados. Esto es importante porque después de examinar las vacantes, necesitará una cierta cantidad de candidatos para elegir. Suponga que un número entre 5 y 10 es apropiado. Cuanto más pueda filtrar sus llamadas, más cerca de 5, menos tendrá que hacer en el futuro. Sin embargo, si rechaza a todos los candidatos durante su visita, corre el riesgo de quedarse sin candidatos.

Intento concentrarme el mismo día para no tener que ir a casa varias veces. Por eso prefiero parar toda la mañana.

Hay anuncios inmobiliarios que organizan la visita, ponen nerviosos a los prospectos y piensan que su casa se está escapando. Esta técnica es especialmente útil cuando busca vender una casa.

Bajo estas circunstancias No recomiendo esta técnicaPorque puede asustar a un buen inquilino al que no le gusta el trato recibido.

Recuerde, ahora están pensando que ser seleccionados para el acceso físico es algo muy especial. No cargues magia. Aún no.

Empiece a cuidar de sus (futuros) inquilinos ahora.

Usaremos este nuevo contacto para hacer más preguntas. Primero, Trate de que las preguntas abiertas sean lo más simples posible y déjelas hablar por sí mismas.

Si sus respuestas le llamaron la atención o si tiene preguntas, puede repetir algunas de las preguntas que les hizo por teléfono.

Si necesitas inspiración, te dejo más pensamientos sobre nuevos temas en este nuevo contacto:

  • ¿Paga a tiempo todos los meses? Sí, sé la respuesta, nadie nos dirá que no. Pero mira los lenguajes no verbales. ¿Se estaba poniendo nervioso o estaba reaccionando de forma natural? ¿O incluso encuentra interesante esta pregunta? ¿Te mira a los ojos o evita tus ojos? Todos los detalles pueden ayudarlo a determinar si el problema es real o incómodo para usted.
  • ¿Tienes cuidado con las cosas? Nuevamente, sabemos la respuesta, pero queremos ver su reacción y tratar de usar más que su información para determinar si es confiable y podemos confiar en sus palabras. Por supuesto, esta pregunta tiene otro propósito: mostrar a tus inquilinos lo importante que es para ti cuidar tu casa.
  • Si le llama la atención la respuesta a la pregunta que hizo en la primera llamada, es hora de volver a preguntar o incluso investigar el motivo de la señal.

El siguiente, Le dejé una lista de más preguntas para que pueda tener ideas sobre las preguntas que necesita hacer. Mi sugerencia es que, en función de la información proporcionada sobre los inquilinos y las preguntas que plantearon, puede solucionar el problema:

  • ¿Estás alquilando una casa ahora? ¿Donde?
  • ¿Cuánto tiempo llevas viviendo en tu casa actual?
  • ¿Por qué quieres cambiar tu casa?
  • ¿Cuándo se mudará de su apartamento actual?
  • ¿Cómo te ganas la vida?
  • ¿Ha tenido problemas financieros últimamente?
  • ¿Cuál es su ingreso aproximado?
  • ¿Es razonable el precio del alquiler?
  • ¿Tiene problemas con el depósito?
  • ¿Sabe su arrendador actual que se va del apartamento?
  • ¿Hay alguna pregunta que deba saber antes de poder solicitar documentos y enviarlos a una compañía de seguros no remunerada para evaluar su situación?
  • ¿Con cuántas personas quieres vivir?
  • ¿Ha sido desalojado de su casa en el pasado?
  • Tienes alguna pregunta para mí

4. Ajuste el embudo a la situación real.

Después de visitar el sitio por primera vez, es posible que aún no sepa quiénes son los posibles candidatos. O puede ser que al eliminar los números que no le gustan o que ha abandonado, tenga muy pocos números para elegir.

¡Ayudar! Tenemos que aumentar el número de candidatos.

Dependiendo de su situación y de si tiene suficientes candidatos para elegir, su siguiente paso es:

  • Llame a los candidatos (o envíe un mensaje si hay demasiados) a todos los candidatos que no pasen el filtro de llamadas para indicar que no fueron seleccionados y que la propiedad no es adecuada para ellos.
  • Llame a los candidatos que se retiraron después de la primera convocatoria pero que todavía están a punto de pasar el filtro. La idea es salvarlos organizando visitas personales e incorporándolos al proceso de selección.

Estás en una situación u otra, Después de este paso, debería tener un número menor de candidatos para elegir al candidato final. Suponga que la situación ideal es de 2 a 3 candidatos en la siguiente fase.

5. Comprobación de ingresos y documentos

Lo primero que debemos hacer es consultar con el candidato final para ver si sus ingresos muestran que puede pagar el alquiler con facilidad.

Si estamos asegurados con un cargo por pago atrasado, la compañía de seguros hará este trabajo (lo recomiendo, ya lo sabes).

Para comprobar esto, Queremos el contrato de trabajo y la nómina final. En estas áreas, debe verificar que los ingresos del inquilino sean al menos tres veces el alquiler que adeuda. Si son pareja, sus ingresos totales deben seguir esta regla.

más lejos Quieres tener unos ingresos estables, si tu contrato es indefinido sabrás queSi no cumple con este requisito, Puede proporcionar una fianza en cualquier momento. Sí, cumple con esa especificación Y está listo para aprobarlo en el contrato de arrendamiento.

Eso sí, tienes que tener en cuenta que si tu inquilino es estudiante, sus padres pagarán y firmarán el contrato. En este caso, debes pedirles a tus padres que proporcionen documentos.

Además de los ingresos, El seguro de impago se encarga de comprobar que no aparecen en documentos de deudas vencidas o documentos de impago de alquiler. Esta La información es muy útil ya que le impide alojar «inquilinos» en su casa como lo hice yo en mi primer apartamento.

Cuando comencé este negocio, confié en mis instintos en mi caso. Un experto en fraudes me dio un recibo de pago falso y una historia muy creíble que me permitió vivir en la comodidad de mi hogar durante 9 meses. No necesito pagar un centavo. Lo más preocupante es que ha hecho lo mismo con otras propiedades y estoy seguro que después de la mía se mudó a otra casa para repetir el proceso.

Nuestra injusticia desprotegida debe estar asegurada contra el incumplimiento.

Entonces, si me escuchan contratar un seguro impago, como hago ahora con todos mis nuevos inquilinos, no tendrá dolor de cabeza y el seguro se encargará de los pasos de este proceso.

6. Segunda reunión

Después de todo, tenemos varios candidatos que son adecuados para nuestra búsqueda y les gustaría vivir en nuestra casa.

Tienes que elegir entre todos estos.

Recuerda que te estoy dando estos pasos como una guía que debes seguir, pero debes ajustarlos de acuerdo a tu situación real. Cada proceso de selección es diferente al anterior.

Quizás a estas alturas ya tengas un candidato ideal. Es posible que desde la primera entrevista pueda sentir quién será su candidato y lo haya comprobado durante todo el proceso.

Sin embargo, ahora es el momento de continuar con ese proceso. Si ya tienes un candidato, puedes ir al punto 8 y ahorrarte algunos pasos. Si aún no lo ha decidido, ahora es el momento de hablar con los finalistas para obtener más información. Y puede resolver las dudas que dejas atrás.

En mi caso, cuando tengo preguntas, principalmente pongo a mi socio en la ecuación para que pueda dar su opinión sobre quién creen que es el mejor inquilino. Recuerde, esto no solo significa que pagaré, sino que también debe cuidar bien la casa, minimizar el dolor de cabeza para mí y esperar estar en la casa por mucho tiempo.

Puede hacer el tercer contacto en persona (esta sería la mejor opción) o llamar si tiene problemas para reunirse. Sin embargo, trate de que la conversación sea lo más simple posible para que la persona con la que está hablando esté lista para hablar y para que la conversación le brinde información que le ayude a tomar una decisión.

Aproveche esta oportunidad para hacer preguntas en la mesa que crea que pueden llevarlo a elegir un candidato o cualquier otra persona. Por ejemplo, si tiene dudas sobre quién permanecerá más tiempo, intente comprender su estabilidad en la comunidad y sus metas de vida a largo plazo.

Cualquier información puede ayudarlo a tomar la decisión final.

7. Mide cosas que no se pueden medir

Actualmente estoy buscando el inquilino perfecto para la última casa que agregó a su cartera de alquiler. Solo tenía dos buenos candidatos conmigo. Cualquiera de estas pueden ser buenas opciones.

Estos candidatos, como les dije, son muy buenos: por un lado una pareja joven que tiene un proyecto de vida en la comunidad donde está ubicada la casa, por otro lado una mujer que recientemente se separó de ella y sus dos hijos. Me gustaría tener dos casas porque viviré con dos candidatos sin dudarlo.

No tiene materiales de referencia para la joven pareja y sus ingresos son suficientes para decirnos desde la compañía de seguros que sí. Para ellos, una mujer con dos hijos tiene una buena referencia, y ella y sus hijos tienen unos ingresos elevados, por lo que la recaudación está muy garantizada.

¿Sabes a quién acabamos eligiendo? Realmente: esta joven pareja.

Ambos candidatos son muy buenos y nos gusta su actitud y todas las respuestas que han dado durante el proceso de selección. Ambos solicitantes tienen ingresos suficientes y tenemos una licencia de seguro.

¿Qué nos hace tomar una decisión?

Creemos que esta joven pareja se quedará en casa más tiempo y que una mujer con dos hijos pronto necesitará una casa más grande y no caducará antes de que expire el contrato.

¿Tomamos la decisión correcta? Bueno, si te digo la verdad, todavía no estoy seguro. Pero lo que sí sé es que, según la información que tenemos, esta es la mejor solución.

Este tipo de información debe probarse en su segunda reunión para tomar la decisión final.

8. Mantener relaciones y hacerlas permanentes.

Elegimos uno. Seleccionamos a nuestro candidato entre muchos candidatos, y él también nos seleccionó a nosotros entre miles de familias.

Nada mal, ¿verdad?

Bien No estemos satisfechos con el status quo, porque todavía tenemos trabajo por hacer Para que esta historia tenga un final feliz

En el camino pusimos un par de cartas de Der Tisch. Pero, Es hora de asar toda la carne. No te dejes nada. Dígale a su inquilino todo lo que necesita saber sobre cómo debería ser su relación: qué espera de él, cómo debe manejar su casa, si puede crear puertas y si puede hacer algo.

todo.

Explíquele todo y arregle todo lo necesario. Aquí es cuando todo está muy claro y no hay dudas ni malos entendidos.

Créame, después de tratar con decenas de inquilinos, mi experiencia demuestra que a partir de ahora es mejor dejar las cosas claras.

9. Preparación del contrato

Este paso, así como muchos de los procesos que he destacado, dependen de si decides asumir todo el proceso de selección de inquilinos o delegarlo en un agente inmobiliario.

Si se lo confía a una inmobiliaria, ella se encarga de redactar un buen contrato de alquiler. Antes de ponerlo a disposición del inquilino, debe pedirle que se lo envíe por correo para que pueda verificar que todo el contenido es lo mejor para usted y que hay espacio para agregar cualquier término que considere apropiado. Yo, deberías saberlo, me ocupo de ello, solo soy responsable de supervisar el trabajo de las agencias inmobiliarias.

Recuerde tener claro lo que quiere decir. Si no pueden perforar el agujero y usted lo escribe en el contrato, dígaselo, pero déjelo en claro. Los contratos suelen leerse rápidamente y su información no se internaliza.

para mi por ejemplo Me gusta escribir que la casa recién pintada debe devolvérseme cuando se la entregue. Este es el resultado de muchos años de experiencia asumiendo los costos de pintar la casa de alquiler. Si tiene cuidado, definitivamente no es necesario pintarlo, pero si no tiene cuidado y lo devuelve sin pintar, tendrá que pagar estos costos y lo deduciré del depósito.

Si eres responsable de redactar el contrato, Puede encontrar muchas opciones gratuitas en Internet. El problema de estos contratos es que la mayoría de ellos no están actualizados según las últimas normativas del sector o normativas que afectan a tu comunidad autónoma.

Debes considerar contratar profesionales para que te puedan ofrecer un contrato de acuerdo con la ley. Esto también puede protegerlo de eventos futuros.

10. Termine el trabajo: Firme el contrato

En este punto hemos vendido todo el pescado.

¿Seguro?

Recuerde, queremos una relación satisfactoria y duradera. Después de firmar el contrato, tenemos un punto delicado que puede provocar conflictos y que debemos mantener al mínimo: la primera semana de la casa.

Durante el proceso de mudanza o el primer día de solicitud, los inquilinos enfrentan algunos problemas que son difíciles de resolver por adelantado. Por ejemplo, si recientemente ha tenido un inquilino en la casa, algo que no notificó puede estar roto.

Mi sugerencia, y lo que suelo hacer, es traer esto a la mesa el día que se firma el contrato. Les expliqué eso a los futuros inquilinos al principio. normalmente va a pasar algo en la casa, no te preocupes, me avisan para que podamos solucionarlo. Esto es lo más normal del mundo.

Entonces Al resolver el problema directamente, podemos superar este punto doloroso lo más suavemente posible. Nos aseguramos de que nuestra relación no cree ninguna fricción inicial.

Nunca olvides Los inquilinos son sus mejores clientesPones dinero en tu bolsillo todos los meses, mucho dinero, así que respétalos. Puedes recordar su cumpleaños o desearles una Feliz Navidad. Solo asegúrese de que se sientan valorados y valorados como sus inquilinos.Recuerde, ellos son responsables de permitirle vivir la vida que desea.

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