¿Por qué los bancos odian cuando cancela su hipoteca antes de tiempo?

Los bancos son entidades legales que operan con un objetivo financiero unilateral de generar ganancias: ¡cuanto más, mejor!

Es así de simple.

Los ingresos por intereses generados por una cartera de hipotecas suelen ser una de las fuentes de ingresos más importantes para el banco, pero la proporción exacta de ingresos depende de la diversificación del prestamista.

Pero no importa cómo lo reduzca, los prestamistas nunca lo evalúan cuando la hipoteca se paga en su totalidad antes de lo previsto.

Cuando un acreedor hipotecario / prestatario elige pagar su hipoteca en su totalidad, antes del último pago programado del instrumento hipotecario, los estrategas fiscales del banco deben reconsiderar sus ingresos previstos, aunque solo temporalmente. Esta reducción inesperada en el flujo de caja reduce los ingresos, lo que en última instancia interrumpe la financiación. para partidas presupuestarias, como ofrecer servicios adicionales a los clientes o la posibilidad de financiar nuevos proyectos futuros, etc.

Y para hacer las cosas aún más desafiantes, los ejecutivos bancarios ahora tienen la tarea de encontrar otra inversión financiera segura, que funcione bien y garantizada que pague un rendimiento similar a una hipoteca que acaba de pagar.

Sin embargo, esta tarea no siempre es fácil de realizar, ya que las fluctuaciones del mercado y las tasas de interés ocurren diariamente, mensualmente, anualmente, etc.

Por ejemplo:

Si la hipoteca del 7% se cancela en su totalidad, cuando la tasa de interés actual es de 4,5% en promedio, es probable que un banco / prestamista encuentre casi imposible reemplazar un préstamo con garantía del 7% en este entorno con una tasa de interés reducida. . Entonces, incluso si el banco presta el dinero a las tasas de interés del mercado, aún perderá un rendimiento del 2.5% (7% – 4.5% = 2.5%) por año, lo que sería $ 5,000 para un préstamo hipotecario de $ 200 $ 000. [$200,000 * 2.5% = $5,000]

Los bancos se enojan particularmente cuando la hipoteca se paga en su totalidad en los primeros años a partir de la fecha de emisión, ya que es probable que los costos de procesamiento del préstamo (a cargo del banco en el momento de la emisión, etc.) excedan los ingresos por intereses generados por el hipoteca en los primeros años de la inversión.

En otras palabras, la mayoría de los prestamistas necesitan algo de tiempo para alcanzar su punto de perfección de inversión; si la hipoteca se reembolsa antes de este punto de perfección, el prestamista enfrenta pérdidas de inversión, además de los flujos de ingresos futuros.

Entonces, dada la información mencionada anteriormente, el prestamista siempre prefiere una hipoteca activa y con buen desempeño, porque este escenario de préstamos:

• Mantiene un flujo de ingresos predecible y confiable que ayuda al banco a cumplir con sus obligaciones y planes financieros.
• Ofrece una oportunidad de inversión asegurada para una seguridad de inversión adicional.

Irónicamente, los bancos no tienen control sobre si una hipoteca se paga anticipadamente, a menos que sea cláusula de prepago incluido en hipoteca / documentos legales. Sin embargo, en el mercado hipotecario actual, las multas por pago anticipado son relativamente raras.

Fila inferior

A los prestamistas no les gusta que los prestatarios paguen sus hipotecas antes de tiempo porque una hipoteca satisfecha confunde los presupuestos y las previsiones futuras.Los bancos son expertos en números y nunca estiman que alguien se confunde con sus cifras de ingresos.

Una hipoteca que se canceló antes de la fecha de vencimiento crea trabajo adicional para los empleados del banco, ya que ahora tienen la responsabilidad de reemplazar la inversión con condiciones y seguridad similares.

Los prestamistas prefieren mantener el control sobre sus activos e inversiones El hecho de que los prestatarios puedan decidir por sí mismos reembolsar una hipoteca sin su participación pone nerviosas a todas las instituciones de crédito.

Sin embargo, la forma en que reacciona el prestamista ante un préstamo hipotecario que se reembolsa en su totalidad antes de tiempo, pertenece exclusivamente al banco.

Los prestatarios, por otro lado, necesitan recopilar suficiente información para tomar una decisión informada sobre si es una idea razonable liquidar (o liquidar) una hipoteca.

¿Es una buena idea liquidar una hipoteca antes de tiempo?

Entonces, ¿es una buena idea liquidar su hipoteca antes de tiempo?

La respuesta corta es, depende. Depende de muchas cosas. Depende de las condiciones y situación financiera de cada prestatario. Pero tenga en cuenta que la premisa principal detrás de este razonamiento económico es encontrar formas en las que una persona pueda reducir los costos o aumentar los ingresos o menos.

El principal problema financiero para un prestatario con una hipoteca pendiente sería:

• Si tiene suficiente dinero para pagar su hipoteca hoy, ¿sería prudente cancelar su hipoteca? O,
• ¿Sería una decisión financiera más inteligente utilizar los mismos fondos para generar ingresos de otras inversiones?

Se necesita más información para responder a estas preguntas con una precisión similar.

Sin embargo, para complicar aún más las cosas, Los prestatarios también deben considerar si sería una buena idea simplemente pagar su hipoteca gradualmente en lugar de pagarla en su totalidad. Hay muchas formas de empezar pagar el saldo de la hipoteca Si esta es la estrategia que uno elige, cuanto antes comience a liquidar su saldo, mejor, porque hace una estrategia a lo largo del tiempo, no en su contra.

Empiece por recopilar datos relacionados con toda su situación financiera, además de los términos de su préstamo hipotecario.

¿Cuál es su tasa hipotecaria actual?

• ¿Existe una mejor tasa de interés en el mercado actual?
• ¿La tarifa es fija o ajustable?

¿Cuál es su pago total de PITI (principal, intereses, impuestos y seguro) cada mes?

• ¿Existe alguna manera de reducir los impuestos a la propiedad (mediante reducciones, etc.), el seguro de vivienda o los pagos del PMI?

¿Cuántos años quedan hasta su hipoteca actual?

• ¿Vale la pena gastar el dinero necesario para cerrar una hipoteca para reducir la tasa de interés cuando el préstamo hipotecario se acerca a la fecha de terminación prevista?
• ¿Vale la pena extender la fecha de vencimiento de la hipoteca (mediante refinanciamiento) para reducir sus pagos?

¿Cuál es el saldo actual del saldo pendiente de pago de su hipoteca?

• ¿Ha aumentado el saldo debido a una depreciación negativa?

¿Existe otra oportunidad de inversión (o dos) para sus fondos disponibles?

• Si el dinero que usaría para liquidar (o liquidar) el saldo de una hipoteca ofrece un mejor rendimiento de otra inversión (además del interés que paga en su hipoteca ahora), ¿sería una buena idea liquidar el saldo de la hipoteca impago? ?

¿Existe alguna forma de eliminar el pago mensual del seguro hipotecario privado (PMI)?

• Se requiere un seguro hipotecario privado (PMI) si el pago inicial del prestatario es inferior al 20% del precio de compra de la propiedad.valor de mercado de la viviendacolateral cuando decide pagar su hipoteca) es una decisión acertada, porque si el prestatario puede alcanzar el umbral en el que el seguro hipotecario privado ya no está garantizado, el pago mensual de PMI disminuye automáticamente.

¿El pago de la hipoteca ofrece tranquilidad total, un atributo valioso para todos los propietarios?

• A veces, sin embargo, se trata más de una cuestión de calma que de un objetivo fiscal final. Para algunos propietarios que deben una hipoteca, es simplemente estresante. Para aquellos que se acercan al resultado final de la jubilación, una casa libre y limpia libera un aumento en los ingresos disponibles mientras disfruta de la jubilación.

Las tasas de interés hipotecarias ofrecen una deducción de impuestos

El análisis del valor de los pagos anticipados de la hipoteca también debe incluir una discusión sustancial de los efectos positivos del impuesto sobre la renta propuesto por las pautas del Servicio de Impuestos Internos (IRS).

El Servicio de Impuestos Internos propone eliminar los impuestos de los propietarios con hipotecas como una forma de fomentar y apoyar la propiedad de una vivienda.

• El interés hipotecario que pague probablemente cumplirá con la definición del Servicio de Impuestos Internos del IRS. deducción del impuesto sobre la renta. El estado de deducción de impuestos de retención hipotecaria es una de las pocas deducciones de impuestos sobre la renta que quedan con respecto a las deducciones de intereses del IRS.
• Nota: Las reglas del IRS sobre la deducción de impuestos del lugar de residencia principal y la segunda residencia del prestatario han cambiado en un pasado no muy lejano. La revisión fiscal, que entró en vigor en 2018, casi duplicó la deducción estandarizada – que ahora es $ 24,000 Este aumento tiene la intención de incentivar a los propietarios de viviendas para que apliquen la deducción estándar a sus declaraciones de impuestos y NO enumeren sus líneas deducibles de impuestos.
• Se anima a los prestatarios a hablar con un abogado de impuestos para determinar el impacto financiero que tendría una deducción hipotecaria en la obligación tributaria del gobierno federal. Esta información es el determinante final de si es una buena idea liquidar su hipoteca antes de tiempo.
• Al informar la cancelación fiscal de los intereses hipotecarios, la tasa de interés revisada ( eficazla tasa de interés pagadera al deducir las deducciones fiscales) probablemente disminuya, ya que la cancelación es una ventaja para el prestatario.

Cómo saber si es una buena idea pagar una hipoteca anticipadamente

Es fundamental establecer sus objetivos financieros prioritarios, ya que le ayudarán desarrollar la decisión mejor informada que se pueda tomar sobre el pago de una hipoteca.

¿Cuál es su prioridad número uno sobre su hipoteca pendiente existente?

• Ya sea para reducir el pago hipotecario mensual de PITI (principal, intereses, impuestos y seguro) Los cuatro componentes de PITI se pueden reducir de forma independiente.
• ¿Es para reducir la tasa de interés, lo que probablemente reducirá el pago mensual?
• ¿Es para reducir el plazo restante de la hipoteca (lo que puede ahorrar decenas de miles de dólares durante el plazo de la hipoteca?
• ¿Existe otra inversión que probablemente ofrecería un rendimiento superior a la hipoteca que paga anualmente?
• ¿Debería extender su hipoteca para reducir su hipoteca mensual?

Considere este ejemplo:

John tiene un saldo hipotecario pendiente de $ 100,000, con una tasa de interés del 4% y 23 años restantes en la lista de hipotecas. Su cancelación de impuestos hipotecarios por parte del IRS reduce la tasa de interés hipotecaria efectiva al 3.75%.

A John se le ha ofrecido una oportunidad de inversión que requiere una inversión de $ 100,000 con un retorno del 4.5%.

El siguiente es el dilema de John:

John recientemente heredó suficiente dinero para pagar su hipoteca o aprovechar la oportunidad de inversión que se le brindó recientemente.

¿Tiene sentido que John mantenga su hipoteca actual, como si el dinero de la herencia tuviera la capacidad de pagar un rendimiento anual que exceda la tasa de interés de la hipoteca?

Para ayudar a proporcionar algo de contexto, considere que desde el comienzo del S&P 500 (en 1926), el rendimiento anual promedio de esta inversión ha ido creciendo de manera constante. como 10%. Los gurús financieros tienden a ver el desempeño promedio de casi 100 años de S&P como un estándar razonable al realizar inversiones financieras a largo plazo.

Ahora, para John, un retorno de la inversión del 8% puede ser suficiente, pero otro prestatario puede necesitar un retorno del 9 o 10% para elegir invertir en lugar de pagar el saldo de su hipoteca. Sin embargo, los prestatarios deben ser conscientes de que no importa cuán cuidadosa y considerada sea una persona en estas decisiones financieras, existe un riesgo inherente que no debe pasarse por alto.

• ¿Está garantizado el retorno de la inversión?
• ¿Cuánto tiempo tardará la inversión en amortizar?
• ¿Se puede liquidar una inversión con relativa facilidad si el dinero se necesita rápidamente?
• ¿Existe la posibilidad de pérdidas monetarias?
• ¿Hay una mejor inversión que John pueda considerar?
• ¿Reducirá la inversión los fondos de emergencia de alguien a un nivel inaceptable al dejar al prestatario pobre en efectivo?

La realidad es que el riesgo siempre está presente, ya que es creado por la incertidumbre de la inversión y la vida misma. La clave es tomar una decisión financiera bien informada y educada que reconozca y calcule el riesgo en la decisión final.

Las buenas y malas noticias sobre el pago anticipado de su hipoteca

Ventajas del pago anticipado de la hipoteca

Hay muchas razones razonables para liquidar una hipoteca antes de tiempo:

• Esto elimina los gastos mensuales y libera ingresos disponibles, lo que es especialmente útil para quienes tienen ingresos fijos, como los jubilados y los ancianos.
• Esto elimina el pago de intereses, lo que puede generar ahorros de miles de dólares.
• Elimina las preocupaciones y ansiedades asociadas con tener grandes sumas de deuda. También crea una forma de vivir en paz, que solo ocurre cuando uno está libre de deudas.
• Esto hace posible tomar parte del capital de su casa en el futuro si es necesario.

Desventajas del pago anticipado de la hipoteca

Aquí hay algunas razones para NO pagar su hipoteca anticipadamente:

• Gran parte de la liquidez financiera de alguien está bloqueada en bienes raíces. Aunque está disponible, el acceso a la equidad requiere una serie de documentos y al menos algunas semanas.
• El prestatario perderá su interés sobre las hipotecas cuando las cancele, es decir. aumentan los pasivos fiscales.
• Puede ser un desafío vender su casa rápidamente si pierde su trabajo o una emergencia cuando puede obtener dinero de inmediato.
• Uno puede perder otra oportunidad de invertir con acciones inmobiliarias.

Opciones de reembolso de la hipoteca antes de la fecha de finalización

Antes de considerar cancelar / cancelar una hipoteca, es extremadamente importante asegurarse de tener una. fondo de emergencia creado en preparación para gastos y gastos inesperados. Esta política fiscal inteligente también se aplica a los activos ilíquidos en fondos hipotecarios y de pensiones. La mayoría de los asesores financieros ofrecen ahorrar un mínimo de seis meses de gastos antes de que uno siquiera considere el pago total o reducido de una hipoteca.

Programar propuestas de pago de hipotecas con anticipación

En este punto, si tiene sentido liquidar su hipoteca sin pagarla como una suma global, considere estas tácticas para reembolso de la hipoteca.

Considere un plan hipotecario de dos semanas

En esencia, el plan hipotecario de dos semanas establece que el prestatario pague una cantidad equivalente a los pagos de 13 meses de pagos hipotecarios cada año en lugar de 12 pagos. Este concepto se explica fácilmente:

Hay 52 semanas en el año, lo que significaría 26 pagos cada dos semanas. Veintiséis pagos realizados cada dos semanas equivalen a 13 pagos mensuales. Si bien algunos prestamistas promueven este servicio (algunos incluso cobran una tarifa), el prestatario puede optar por hacerlo en cualquier momento para su hipoteca.

Los pagos de dos semanas son una forma inteligente de liquidar su hipoteca mientras ahorra parte de sus ingresos para trabajar con otro o dos propósitos financieros.

Considere refinanciar su hipoteca actual para reducir las tasas de interés o reducir el plazo de su hipoteca.

Funciona de la siguiente manera:

1. Si la hipoteca se refinancia para reducir la tasa de interés, mientras que todas las demás condiciones siguen siendo las mismas, se reducirá el pago mensual de la hipoteca. Sin embargo, la mayoría de las refinanciaciones hipotecarias requieren que se garanticen los costos de cierre. El monto total de los costos de cierre reducirá los ahorros del prestatario.
2. Si la hipoteca se refinancia para reducir el plazo de la hipoteca, mientras que todas las demás condiciones siguen siendo las mismas, es probable que el pago mensual aumente. El monto del aumento depende de cuánto haya elegido el prestatario para acortar el plazo de la hipoteca. Por ejemplo, una hipoteca reducida de 23 a 15 años aumentará el pago mensual de la hipoteca un poco menos que el plazo de la hipoteca reducido de 28 años. De cualquier manera, reducir la duración de su hipoteca es una excelente manera de ahorrar miles de dólares en pagos de intereses si se lo puede permitir.
3. Elimina la necesidad de un seguro hipotecario privado (PMI). El PMI es una póliza de seguro que paga todos los meses porque compraron una casa con un pago inicial de menos del 20% del precio de compra, aunque algunos prestamistas están autoasegurados y aumentan las tasas de interés en lugar de requerir un PMI de una fuente externa. .

Los prestamistas tienen umbrales preestablecidos cuando el seguro PMI ya no está disponible porque el prestatario ha alcanzado una posición propia suficiente en su hogar. Este umbral puede variar de un prestamista a otro, pero la buena noticia es que la decisión de eliminar el PMI se basa en una valoración continua, por lo que si el valor de su propiedad ha aumentado desde que se creó la hipoteca, puede ser muy útil.

Aquí hay algunas sugerencias financieras interesantes sobre otras formas de administrar mejor todas sus obligaciones financieras. En última instancia, un mundo financiero personal bien administrado ayuda a liberar fondos para ayudar a liquidar / pagar su hipoteca actual.

• Asegúrese de prepararse para la jubilación haciendo inversiones máximas en inversiones de pensiones diferidas autorizadas por el IRS, como la IRA, el 401 (k) o el fondo de pensiones, si corresponde. Las inversiones que crecen como inversiones con impuestos diferidos son los tipos de inversiones que brindan grandes rendimientos a lo largo del tiempo.
• Asegúrese de concentrarse en pagar deudas con intereses altos antes de pagar una hipoteca que tenga tasas de interés más bajas y opciones de cancelación de impuestos. Los tipos de deuda con altas tasas de interés incluyen:
  • Tarjetas de crédito
  • Préstamos para autos
  • Tasas de interés más altas en segundas hipotecas o líneas de capital.
  • Préstamos personales
  • Préstamos hasta salario

El Take Away

A través de muchas generaciones de propietarios, la escritura de propiedad de la vivienda se ha desempeñado admirablemente como la más utilizada en el país. hucha. Algunos ven la propiedad de la vivienda (y los pagos de la hipoteca) como una técnica de ahorro forzado. Cada prestatario decide cómo gestionar sus obligaciones financieras.

La decisión de eliminar o pagar una hipoteca es principalmente una decisión personal.

Es fundamental determinar cómo se está desarrollando su escenario financiero, teniendo en cuenta los factores importantes y relevantes que influyen en la decisión de una persona de reembolsar o reembolsar su préstamo hipotecario.

Como la mayoría de las cosas en la vida, la situación financiera de cada individuo es única. Como resultado, cada prestatario debe decidir (con un poco de investigación y / o asesoramiento de un asesor de confianza) si reducir o pagar una hipoteca es una decisión financiera sensata y práctica.